男方出资、登记在女方名下,分手后这套房产归谁?
李某是“60后”外籍人士,与“80后”的张某一见倾心。不久后,两人确立了恋爱关系,为了稳固爱情,李某在2014年购买了一套商住房,并将房屋登记在张某名下。不料,若干年后两人分道扬镳,因房子的归属闹上法庭。
人民法院最终把房子“分”给了谁?
案情回放
2014年,李某出资91万元全款购买一套商住房,但当时因其外籍身份不具备购房资格,因此李某将该房屋登记在张某名下。若干年后,两人分道扬镳。分手后,李某坚持认为自己是房屋实际权利人,多次要求张某返还该房屋,但遭到拒绝。
李某诉称:该房屋的购房款、税费均由自己支付,张某对此事是认可的。张某曾在电话中多次要求不要将房屋挂在其名下,房屋虽登记在张某名下,但本质是代持行为,双方之间系“借名买房”,房屋实际权利人仍是自己。因此,张某应向自己返还购房款、购房税及房屋增值部分共计124万余元。
张某辩称:不同意李某的全部诉请。1.房屋不动产登记簿上登记的权利人是自己,房地产权证也是由自己保管;2.该房屋所涉及的租赁事宜、水电煤等生活费用都是由自己负责;3.双方之间系赠与法律关系;4.房屋性质属于小户型商住房,不存在增值的情形。
法院认为
本案的争议焦点是在“借名买房”与“赠与关系”二者之间进行区分判断。
首先,本案中,双方并未签订书面代持协议,李某提供的证据不足以证明张某是代其持有涉案房屋。基于此,“借名买房”关系尚未达到高度盖然性,故人民法院不予支持李某主张房屋为张某代为持有的意见。
其次,本案中,李某明确否认涉案房屋是对张某的赠与,张某亦未举证证明李某曾向其作出过赠与的意思表示,双方也确未签订过书面赠与合同,张某主张双方系赠与关系难以成立。
原、被告双方态度强硬,互不相让,案子的审理曾一度陷入僵局。经主审法官耐心劝导、反复沟通及释法明理,最终李某与张某达成调解,房屋仍归张某所有,由其另行补偿李某60万元。
法官说法
“借名买房”又称房屋代持,是指借名人(实际购房人)出于规避限购政策、减免购房款等原因不直接持有房屋,与出名人(登记权利人)协商一致,以出名人的名义持有该房屋,但该房屋的实际权益仍归借名人所有的行为。代持协议是判断“借名”买卖合同关系是否存在的核心所在,在没有书面代持协议的情况下,“借名买房”需要合理的借名原因,购房手续办理完毕后的相关单据、证件应由借名人保管。此外,相关买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均应在借名人手中保管。
根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是单务合同,也是诺成合同,赠与人作出明确的赠与意思表示是赠与合同成立的必要要件。
当事人从事民事法律行为,须以真实意思表示为内核,尤其围绕价值高昂的房屋所开展的法律行为时更应审慎。真正能够证明、保障己方的真实意思,往往应落笔于“白纸黑字”上。(文中所涉人物名称均为化名)
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